Analytical note on the asset of the multifunctional shopping and entertainment center Gulliver

ТРЦ “Гулівер” - торгово-розважальний комплекс у центрі Києва, який приносить мільйонні доходи власникам. Разом з тим, власники цього комплексу є фігурантами кримінальних проваджень. Через це на майно часто накладається арешт.

Враховуючи привабливість активу, отримання доходів до Державного бюджету разом з ефективним управлінням активом є одним з пріоритетів у діяльності АРМА. В той же час підвищена увага з боку громадськості також забезпечена.

Перший конкурс почався з жовтня 2024 року і тривав до березня 2025 року. Було подано три пропозиції. Конкурс відзначився численними оскарженнями з боку всіх учасників вимог тендерної документації та прийнятих АРМА рішень. Це і стало причиною такого затяжного конкурсу. Втім, управителя обрати все рівно не вдалося. Всі три пропозиції було відхилено АРМА. Однією з причин був ймовірний зв’язок компаній з власником.

У квітні 2025 року оголошено новий конкурс. Сподіваємось, що він буде успішніший ніж попередній.

Виявлені проблеми станом на 30.04.2025

• Перший конкурс щодо ТРЦ Gulliver тривав майже 5 місяців і завершився відхиленням АРМА тендерних пропозицій від усіх учасників.
• Існує ймовірність, що у конкурсі з відбору управителя брали участь організації, пов’язані із підсанкційними особами⁽¹⁾.

1. Загальна інформація про актив
Багатофункціональний торгово-розважальний комплекс Gulliver - це споруда «бізнес-класу» в Києві висотою 141,8 м, друга за висотою будівля України. Має два блоки: 35-поверховий бізнес-центр та 16-поверховий розважальний комплекс.

Власником активу є ТОВ “ТРИ О” (код ЄДРПОУ 23167814) та ТОВ “ЮНІСОН ГРУП” (стосовно 31–33 поверхів) (код ЄДРПОУ 37545528). Адреса - м. Київ, площа Спортивна, будинок 1а, загальна площа становить 151 805,3 кв.м.

У 2012 році недобудований ТРЦ придбав бізнесмен Віктор Поліщук (на той момент – власник мережі електроніки «Ельдорадо», кількох великих складів і банку «Михайлівський»)⁽²⁾. ТРЦ «Гулівер» відкрився у 2013 році.

У 2016 році було накладено арешт на частину майна комплексу, а в подальшому розпочаті розслідування щодо ухилення від сплати податків та інших фінансових правопорушень, пов'язаних з діяльністю компанії, що володіє ТРЦ.

Станом на квітень 2025 року багатофункціональний комплекс «Гулівер» у Києві продовжує стабільно функціонувати як один із провідних торговельно-розважальних центрів столиці.

Згідно зі Звітом про оцінку майна, складеним ПП «Бізнес-Консалтинг» (код ЄДРПОУ 30262536), станом на 01.08.2024 ринкова вартість активу становить 7 558 433 000,00 грн без ПДВ, що підтверджується рецензуванням Звіту про оцінку майна від 09.10.2024⁽³⁾.

У 2024 році детективи Бюро економічної безпеки України направили до суду обвинувальний акт проти керівників компанії-власника ТРЦ «Гулівер» за ухилення від сплати 146 млн грн податків через фіктивні угоди⁽⁴⁾.

3 червня 2024 року Шевченківський райсуд передав майно ТРЦ в управління АРМА⁽⁵⁾.

29 жовтня 2024 на платформі Prozorro оприлюднено оголошення про проведення відкритих торгів (відкриті торги з особливостями) із закупівлі послуги з управління ТРЦ Gulliver⁽⁶⁾:

• Очікувана вартість предмета закупівлі - 300000 грн. Відповідно торги починаються з 70 % доходів, що має сплачуватися до державного бюджету з доходів отриманих від управління майном.
• Мінімальний щомісячний розмір надходжень (доходів) до Державного бюджету України становить 17 387 779,06 грн (гарантійний платіж)⁽⁷⁾.

Кінцевий строк подання тендерних пропозицій встановлено 8 січня 2025 року. На 10 січня 2025 року було заплановано початок аукціону. 12.12.2024 – ТОВ «БК «Міленіум»: скарга на дискримінаційні умови тендерної документації. Рішення АМКУ від 30.12.2024 № 20837: порушення усунено, замовник вніс зміни до тендерної документації. 14.02.2025 – Консорціум «Управляюча компанія «ЕСПЛАНАДА»: скарга щодо аномально низької ціни. Рішення АМКУ від 18.02.2025 № 2445: скаргу задоволено, порушення усунуто.

У задоволенні скарг ТОВ «Стар Інвестмент Ван» (12.12.2024) щодо дискримінаційних умов та ТОВ «БК «Міленіум» (26.01.2025) щодо безпідставного відхилення тендерної пропозиції АМКУ відмовив. Без розгляду АМКУ залишив скарги від ТОВ «Стар Інвестмент Ван», «Юридичної компанії «Приходько та партнери», Business Center Saburtalo LLC, ТОВ «Маквіс Груп» (дві окремі скарги), Консорціуму «Управляюча компанія «ЕСПЛАНАДА», а також ТОВ «БК «Міленіум». Усі ці скарги стосувалися переважно дискримінаційних умов тендерної документації.

8 січня 2025 року о 16:56, 17:44 та 11:56 було отримано 3 тендерної пропозиції від ТОВ “БК МІЛЕНІУМ”, Консорціуму «УПР АВЛЯЮЧА КОМПАНІЯ «ЕСПЛАНАДА» та ТОВ “АЛАКОР СІТІ” відповідно.

23.01.2025 АРМА відхилило пропозицію ТОВ «БК «Міленіум» через порушення антикорупційного законодавства, зокрема виявлені системні недоліки в договорах, сумніви щодо освіти керівництва та непрозору фінансову діяльність з 2022 року.

13.02.2025 АРМА відхилило пропозицію Консорціуму «Управляюча компанія «ЕСПЛАНАДА» через ненадання у встановлений строк належного обґрунтування аномально низької ціни (0,35%) на управління ТРЦ.

20.03.2025 АРМА відхилило пропозицію ТОВ «АЛАКОР СІТІ» через подання недостовірної інформації про відсутність зв’язку з країнами, щодо яких діють обмеження (РФ, Білорусь, Іран), що є критичним для участі в торгах. Рішення АРМА щодо відхилення всіх учасників конкурсу на управління ТРЦ "Гулівер підтримано АМКУ⁽⁸⁾.

12 квітня 2025 року Указом Президента України введено санкції проти Віктора Поліщука, що можуть включати стягнення активів ТРЦ "Гулівер" до державного бюджету за рішенням Вищого антикорупційного суду України⁽⁹⁾.

Станом на 30.04.2025 перші торги відмінено через відсутність пропозицій. АРМА 21.04.2025 оголосила про новий конкурс на управителя ТРЦ “Гулівер”⁽¹⁰⁾.

21 квітня 2025 на платформі Prozorro оприлюднено нове оголошення про проведення відкритих торгів (відкриті торги з особливостями) із закупівлі послуги з управління ТРЦ Gulliver⁽¹¹⁾:

• Очікувана вартість предмета закупівлі - 300000 грн. Відповідно торги починаються з 70 % доходів, що має сплачуватися до державного бюджету з доходів отриманих від управління майном.
• Мінімальний щомісячний розмір надходжень (доходів) до Державного бюджету України становить 17 387 779,06 грн (гарантійний платіж)⁽¹²⁾.

Кінцевий строк подання тендерних пропозицій встановлено 12 травня 2025 року. На 13 травня 2025 року заплановано початок аукціону.

Ухвалою Шевченківського районного суду від 14 листопада 2016 року ТРЦ Gulliver був заарештований (у справі про розслідування банкрутства банку "Михайлівський")13, однак 26 грудня 2016 року ухвалою Апеляційного суду міста Києва цей арешт було скасовано⁽¹⁴⁾.

17 січня 2017 ухвалою Голосіївського районного суду міста Києва арешт на ТРЦ Гулівер був повторно накладений⁽¹⁵⁾. 10 лютого 2017 слідчий суддя Голосіївського районного суду скасував ухвалу суду від 17 січня 2017⁽¹⁶⁾.

У вересні 2017 року Печерський районний суд Києва передав в управління АРМА три поверхи комплексу «Гулівер» (31–33 поверхи), які належали ТОВ «Юнісон Груп»⁽¹⁷⁾.

Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 28 вересня 2017 року у кримінальній справі №757/53395/17-к ці поверхи були передані в управління АРМА. У 2016–2018 роках ТРЦ «Гулівер» перебував у «перехідному» статусі (через справу про розслідування банкрутства банку "Михайлівський"): формально — арештований; фактично — працював у звичному режимі (торгівля, оренда), але без контролю з боку держави; доходи йшли не в бюджет, а на приватні рахунки пов’язаних осіб.

У 2018 році АРМА провела конкурс на управителя 31-33 поверхами ТРЦ «Гулівер», переможцем якого стало ТОВ «Три О». Ця компанія офіційно управляла цими поверхами ТРЦ “Гулівер” з 2018 до 2021 року, перерахувавши до державного бюджету понад 8,2 млн грн⁽¹⁸⁾.

Інша частина ТРЦ «Гулівер» продовжувала перебувати у власності ТОВ «ТРИ О» до подій 2020–2024 років, коли правоохоронні органи розпочали кримінальні провадження вже безпосередньо щодо діяльності самої компанії, і до моменту, коли у 2024 році весь ТРЦ «Гулівер» був у власності ТОВ "Три О".

Бюро економічної безпеки України, за процесуального керівництва Офісу Генерального прокурора, здійснюється досудове розслідування у кримінальному провадженні №62020100000000744 від 09.04.2020 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених ч. 2 ст. 364, ч. 3 ст. 212, ч 5 ст. 27 ч. 3 ст. 212, ч. 5 ст. 27 ч. 2 ст. 205-1, ч. 3 ст. 209 КК України.

Ухвалою Київського апеляційного суду від 09.04.2024 на торговельно-офісний комплекс (адреса: м. Київ, пл. Спортивна, 1а), який постановою детектива БЕБ України від 30.05.2023 визнано речовим доказом у кримінальному провадженні — накладено арешт з метою забезпечення збереження речових доказів.

З січня 2019 по грудень 2021 року генеральний директор ТОВ «ТРИ О», за допомогою ТОВ «АЛЕКСА ГРУП» та ТОВ «СПЕЦЕНЕРГОМОНТАЖ ЛТД», уклало фіктивні угоди на 874,88 млн грн (в т.ч. ПДВ 145,81 млн грн) для ухилення від сплати податків. Також ТОВ «ТРИ О» перерахувало 1,32 млрд грн контрагентам, з подальшим виведенням коштів через ризикові підприємства, що свідчить про легалізацію доходів злочинним шляхом. Факти підтверджено звітом ДПС і судовою експертизою.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 3 червня 2024 року у справі № 761/14340/24 весь БФК "Гулівер" був переданий в управління АРМА для передачі в управління за договором у порядку та на умовах, визначених статей 1, 9, 19-24 Закону України «Про Національне агентство України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів»⁽¹⁹⁾.